Le marché de l’habitation au Québec : un printemps très actif aux signes de ralentissements pour la deuxième partie de l’année. 

Par un marché de la revente MLS toujours résilient, la croissance des prix moyens des unités existantes (+7,8%) est à un niveau plus élevé que la moyenne des 10 dernières années (+6%), et plus élevé que le taux d’inflation (2%).  Basé sur les perspectives de ventes et des inscriptions MLS expliquées ci-haut, nous maintenons que la croissance des prix se maintiendra en moyenne dans un interval de 3,5%-5,5% d’ici la fin de l’année 2025, caractéristique d’un marché qui retournera progressivement à « l’équilibre ». 

Région Métropolitaine de Montréal : un marché favorisant les vendeurs par une pénurie d’unités

Le marché de la revente MLS pour la grande région de Montréal favorise les vendeurs.  Non pas par une activité record de ventes d’unités, mais bien par son bas niveau d’inscriptions à vendre.  Et cette situation est d’autant plus vrai pour les maisons individuelles que pour les unités de condominiums, permettant aux vendeurs de vendre leurs unités à des prix plus élevés que le niveau de l’inflation.

Le marché de la revente de maisons individuelles affiche des conditions favorisant largement les vendeur :

• Pendant que le ralentissement des ventes MLS a ralenti à un niveau comparable à 2012-2014 pour un bassin de ménages potentiels de premiers acheteurs plus élevés;
• Le niveau d’inscriptions actives MLS (unités à vendre) à son plus bas depuis le début des années 2000;
• Qui plus est, les mises en chantier de maisons individuelles sont l’affaire de construction ‘sur-mesure’, voire qu’une infime réserve de maisons complétées et disponibles sur le marché 
• Cet effet de rareté, favorise les vendeurs, maintenant des prix largement à la hausse (+7,6%)

Évincés non par choix, mais par l’effet de rareté et de l’abordabilité plus difficile des maisons individuelles, les premiers acheteur se tournent vers le marché du condominium ou vers le marché locatif.  Alors que la tendance des ventes MLS est généralement à la hausse depuis 2022, l’offre d’unités neuves n’est pas assez soutenue pour souffrir à cette demande naturellement croissante. Alors que le ciel de Montréal était le décor de grues pour la construction d’unités de condos neufs, la construction d’unité locative a maintenant pris le plateau. Par cette offre de condos existants et neufs non-suffisants, le marché du condominiums existants est favorable aux vendeurs, avec des hausses de prix moyen de 4%-6% annuellement depuis 2022.

Dans la même veine, l’achat d’une unité d’habitation devenant plus dispendieuses pour les premiers acheteurs, ou même pour certains ‘empty-nesters’, ceux-ci se résignent au marché locatif. Pendant ce temps, l’offre de nouvelles unités de condominiums a créé une offre d’unités locatives disponibles, via les nouveaux investisseurs immobiliers, en réponse à la demande croissante provenant des nouveaux ménages locataires qui peuvent se permettre ces unités.  Ainsi, la nouvelle offre d’unités est absorbée par les nouveaux ménages, qu’elle soit issue de l’immigration internationale, interprovinciale ou intraprovinciale.  Ainsi, le taux de vacance des unités locatives à Montréal est moins de 2%, en pénurie de logements, selon un taux d’équilibre de 3%-4%, poussant des hausses moyennes de loyer de près de 7%-10% dans les derniers 12 mois. Compte tenu de la baisse attendue de la demande des acheteurs au cours des prochains, le marché locatif continuera d’être en pénurie de logement en 2025, ce qui favorisera les augmentations de loyers, spécifiquement celles de condos locatifs neufs.